Pour illustrer la variété des revenus du patrimoine, considérons trois cas :
- Un entrepreneur a créé sa société pour facturer des activités diverses. Le bénéfice réalisé est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) progressif (15 % en dessous de 42.500 € par an, 25 % au-dessus) puis à un prélèvement social de 17,2 %, ainsi qu’au barème progressif de l’IR (après abattement de 40 %) ou au taux fixe de 12,8 % selon ce qui est le plus avantageux.
- L’actionnaire de diverses entreprises perçoit chaque année des dividendes, distribués après acquittement de l’IS à 25 %, soumis à prélèvement social et IR ou PFU.
- Le propriétaire d’un logement mis en location acquitte le prélèvement social de 17,2 % et l’IR au barème progressif sur le loyer perçu. Si la somme annuelle des loyers perçus est inférieure à 15.000 €, il applique le régime microfoncier, qui consiste en un abattement de 30 % (au lieu de déduire les éventuelles charges). Il convient d’ajouter la taxe foncière payée sur la propriété louée, ainsi que, le cas échéant, la taxe d’habitation (TH) et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le graphique ci-dessous démontre que les revenus de la propriété immobilière sont généralement plus prélevés que les autres [1]. Ce biais est défavorable au développement du logement locatif.
La combinaison de l’INF et de la CSU forme un prélèvement plus régulier que la combinaison actuelle. Il convient d’en soustraire les prélèvements réalisés en amont : impôt sur les sociétés (IS) [2] et taxe foncière (TF) sur les propriétés louées [3].
Ce faisant, on supprime les biais fiscaux entre les diverses sources de revenus du patrimoine et on relance l’attractivité de la propriété immobilière locative, composante indispensable de l’offre de logements en France.
[2] L’entrepreneur qui connait l’IS acquittée par sa société la déduit au prorata de la part des bénéfices distribués en dividendes. L’actionnaire d’une société qui l’ignore déduit un tiers du dividende qu’il perçoit (égal à 25 % d’IS en amont).
[3] Lorsqu’on loue une chambre dans un logement familial, par exemple à un étudiant, la taxe foncière à déduire se calcule au prorata du total des mètres carrés des chambres du logement dont on connait la taxe foncière. Cette règle simple pourra être complétée pour gérer les cas particuliers.